Renter betaler for lånet, mens afdrag reducerer gælden

Renter er betalingen for at låne penge. Rentebeløbet afhænger blandt andet af rentesatsen og restgælden, som er den del af lånet, der endnu ikke er betalt tilbage. En rente angives normalt i procent pr. år, mens budgettet skal vise betalingen i kroner for den relevante periode.

Afdrag er tilbagebetaling af selve lånet. Når en ejer betaler afdrag, falder gælden, men boligens markedsværdi ændres ikke af den grund. Afdrag kan dermed øge ejerens friværdi sammenlignet med en situation uden afdrag. Pengene er dog bundet i boligen og kan ikke samtidig bruges til daglige regninger.

Ved realkreditlån kommer normalt også bidrag, som er en løbende betaling til realkreditinstituttet ud over renten. Et låns samlede ydelse kan derfor bestå af renter, bidrag og afdrag. Budgettet bør skille dem ad, fordi kun afdraget reducerer gælden, selv om alle tre dele kræver penge på betalingsdagen.

Betalingsplanen omsætter årsbeløb til et likviditetsbudget

Et årsbudget og et betalingsbudget besvarer forskellige spørgsmål. Årsbudgettet viser de samlede betalinger over året, mens betalingsbudgettet placerer dem i de måneder, hvor pengene skal betales. Før renter, afdrag og bidrag sammenlignes, skal beløbene derfor dække samme periode. En kvartalsydelse kan ikke sammenlignes direkte med et månedsbeløb eller en årlig skattebetaling.

Lånets betalingsplan viser, hvornår ydelserne forfalder. Betales lånet kvartalsvis, kan ejeren sætte penge til side hver måned på en budgetkonto, men et månedsgennemsnit viser ikke i sig selv, om der er penge nok ved næste forfald. Budgettet skal også medtage kontoens startsaldo. Falder en stor betaling tidligt i budgetperioden, kan kontoen kræve et indskud, før de løbende overførsler er tilstrækkelige.

Boligskatter skal indgå på samme grundlag som resten af budgettet. Når betalingen allerede er indregnet i nettolønnen gennem forskudsopgørelsen, må den ikke samtidig trækkes fra som en særskilt udgift. Betales et beløb særskilt, skal det derimod placeres på betalingsdatoen. El, varme, forsikring, vedligeholdelse og eventuelle fællesudgifter skal også med, før budgettet viser boligens samlede betalingsbehov. Se også minforretning.dk.

Boligskatter følger ejendommen og skattereglerne

For en almindelig privat ejerbolig består boligskatterne typisk af ejendomsværdiskat og grundskyld. Ejendomsværdiskatten vedrører boligens værdi, mens grundskylden vedrører grundens værdi. Beregningen tager udgangspunkt i offentlige vurderinger og gældende skatteregler, ikke i størrelsen på ejerens boliglån. Skatterne forsvinder derfor ikke, når gælden er betalt ud.

Ejeren bør sammenholde forskudsopgørelsens ejerandel og ejerperiode med de faktiske ejerforhold og kontrollere, om skatterabat eller indefrysning indgår. Hvis oplysningerne ikke passer, skal de afklares, før skattebetalingen bruges i budgettet. En tidligere ejers skattebetaling er ikke nødvendigvis et retvisende budgettal for en køber, fordi ejerens personlige overgangsordninger og tidspunktet for overtagelsen kan påvirke betalingen.

Indefrysning kan udskyde betaling af en del af boligskatten gennem et lån, når betingelserne er opfyldt. Det kan mindske trækket på kontoen nu, men beløbet forsvinder ikke. Budgettet bør derfor vise både den aktuelle betaling og den gæld, der opbygges, samt eventuelle renter på skattebelåningen.

Lånevilkår og fradrag ændrer det disponible beløb

Afdragsfrihed fjerner i en periode afdraget fra ydelsen, men ikke renter, bidrag eller boligskatter. Ejeren bør sammenligne betalingsplanens ydelse under afdragsfriheden med ydelsen efter udløbet. En lavere betaling nu betyder ikke nødvendigvis et billigere lån; restgælden bliver ikke nedbragt gennem ordinære afdrag i perioden.

Ved variabel rente kan en rentetilpasning ændre rentebetalingen. Et fastforrentet realkreditlån fastholder derimod lånets aftalte rente, men gør ikke hele boligbudgettet uforanderligt. Lånetilbuddet og betalingsplanen skal vise rentevilkår, bidrag, gebyrer og afdragsprofil. ÅOP, de årlige omkostninger i procent, er især nyttig ved sammenligning af lån med tilsvarende beløb og løbetid.

Renteudgifter og normalt også realkreditbidrag kan give fradrag, mens almindelige afdrag ikke kan. Fradragets værdi er ikke lig med det indbetalte beløb. Hvis budgettet bruger nettolønnen fra en forskudsopgørelse med rentefradraget indregnet, må den samme skattebesparelse ikke trækkes fra låneydelsen igen. Ellers overvurderes det disponible beløb.

Uden konkrete lånevilkår og ejerens skatteoplysninger kan sammenligningen ikke fastslå en boligs månedlige nettobelastning eller afgøre, hvilken finansiering der er billigst. Også for boligejere i Børsens målgruppe kræver et konkret budget lånets betalingsplan, forskudsopgørelsen og oplysninger om eventuelle skattelån. Oplysningerne skal vedrøre samme budgetperiode, så gamle skattebeløb eller en udløbet låneydelse ikke bliver grundlag for det beløb, ejeren regner med at have til rådighed.